По тонкому льду

Не рынок, а базар!

Любопытные движения в октябре наблюдались в различных структурах ФНБ «Самрук-Казына». Для тех, кто не в курсе, этот монстр по величине активов приравнивается к Национальному фонду РК, за что его в народе метко окрестили – «Семь рук у казана»…

Так вот, зампредседателя правления фонда Куандык Бишимбаев, предваряя программу реализации пилотных проектов развития жилищного строительства заявил, что в Казахстане, цены на жилье за последние годы выросли на 20-25%. Как вы думаете, зачем он так сделал? Да просто потому, что в рыночной экономике всегда надо просить «верблюда, чтобы получить ишака», то есть запрашивать больше, чтобы получить желаемое… К примеру, вы продаете «убитый мерс» 80-х годов выпуска, красная цена которому тысяча долларов. Покупателю вы красиво излагаете, что это ручная сборка последних ювелиров Германии, что антиквариат нынче в цене и т.д. В итоге вам дают за нее полторы тысячи, и вы радостно бежите тратить неожиданно появившуюся заначку от жены… Аналогичная ситуация и при оценке различных пилотных проектов государства, тем более в жилищном строительстве. Ведь какая существует разница цен при строительстве, и на что она пойдет, вам популярно объяснит любой прораб. Так что, говоря о том, что стоимость жилья вокруг неимоверно выросла, г-н Бишимбаев заранее готовил фундамент, чтобы запросить намного больше. Ведь мало ли что, а «ценовой люфт» всегда пригодится…

А теперь давайте посмотрим, действительно ли подорожала недвижимость. Прежде, чем приступить к опросу экспертов, мы решили провести свой эксперимент, разместив объявление о продаже несуществующей квартиры на одном из сайтов Алматы. В итоге выяснилось, что из ста поступивших звонков, лишь 10% реальные покупатели, а остальные сплошь маклеры и риэлторы. При этом столкнулись с грубостью и хамством с их стороны. Они дублировали на сайте наше же объявление и завышали нашу же цену! Кстати, в откровенном разговоре один из риэлторов так и сказал: «Зря обижаетесь, ведь на базаре два дурака: один продает, а другой – покупает». То, что риэлторы живут на проценты с продаж – ясно, как ясно и то, что подавляющее большинство объявлений – это дутая маклерская игра на повышение стоимости недвижимости. Цены кругом неадекватные, кто– то хочет дачу на машину поменять и плевать ему то, что предлагаемое взамен авто стоит гораздо дороже. Допустим, его дача стоит $20 тысяч, а ваша машина – $50 тысяч. Не успеешь оглянуться, как ту же дачу уже выставляют за $50 тысяч! Другой продавец заходит на сайт, смотрит – ого, а мой сосед свою дачу за $50 тысяч продает, а чем я хуже? И вот этих дорогих дач становится две, а дальше идет цепная реакция, которая выгодна только риэлторам. Примерно то же самое можно сказать и о продаже других сегментов недвижимости. Люди знают, что если они будут продавать жилье по реальной цене (дешево), то за такую цену ничего потом не купят, а все это вместе составляет замкнутый круг.

Штиль – это затишье перед бурей

По словам президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, в следующем году рост цен в Казахстане не ожидается. В настоящее время стоимость жилья в Алматы и Астане остановилась на уровне 1500 долларов за квадратный метр, в других регионах страны – в пределах 1000 долларов за квадратный метр. В ближайшие несколько лет цены на жилье расти не будут, – утверждает эксперт.

Практически то же самое говорит соучредитель Ассоциации риэлторов Казахстана Зухра Назарова. «На сегодняшний день на рынке недвижимости практически нет покупательской активности. Мы остановились на уровне цен 2004-2005 годов. Напомню, что в те времена начали применяться такие дополнительные инструменты, как ипотечное кредитование. Однако сейчас «ипотека» находится в замершем состоянии, хотя процентная ставка снизилась до 11%. Но люди напуганы и не хотят влезать в кабалу. Кризис, который возник в секторе банковских услуг, сказался и на рынке недвижимости. Если банки понизят процентные ставки и будут лояльно относится к клиентам, то появится больше возможностей для совершения реальных сделок», – говорит Назарова.

Другой эксперт, заместитель директора агентства недвижимости «Ануэль» Данияр Сейдалиев считает положительным факт, что в связи с кризисом государство стало стимулировать рынок жилья и что постепенно в стране решаются проблемы с долевым строительством. «Хочу отметить, что, несмотря на кризис в строительной отрасли, активность строительных компаний будет восполняться в 2012 году. Появится больше предложений на рынке первичного жилья. Однако по законам рынка, чем больше предложений, тем меньше спрос. А потому цена на жилье в Казахстане не будет повышаться», – резюмировал он.

Другого мнения придерживается управляющий директор агентства недвижимости «UMEX» Дамир Ултамбеков. По его мнению, покупательский спрос, хоть и медленно, но будет повышаться. Этому фактору способствует то, что казахстанские банки стали более агрессивно предлагать ипотечное кредитование. Ставки уменьшились, снизилась и сумма первоначального взноса. Поэтому, когда применяются дополнительные финансовые рычаги, то увеличивается спрос, – говорит он. К тому же в стране имеется очень много так называемого «отложенного спроса», когда люди долго ждут, прежде чем совершить покупку жилья. Надеются, когда цены упадут. Ведь в Казахстане до сих пор существует дефицит жилья. Соответственно, стоимость недвижимости в стране все равно будет расти. Повышение составит максимум 15 процентов. Однако это при условии, что Казахстан обойдет третья волна кризиса, – утверждает Ултамбеков.

И еще. В ходе редакционного эксперимента мы специально пытались вызвать на откровенность покупателей и продавцов квартир. Выяснилось, что от былых времен активных спекуляций в этой сфере не осталось и следа. Большинство квартир, выставленных на продажу, продаются не от хорошей жизни. Каждая квартира – это отдельная история того, как люди попадали в банковскую кабалу, кто-то больше, а кто и меньше. И все эти продажи, или скорее «игры в хотелки», в основном преследуют одну цель – рассчитаться с банком и сбросить хомут. Ниже суммы своих долгов они продать не могут, потому что нет смысла. В свою очередь кредиторы их тоже не торопят, ведь банки не хотят фиксировать убытки и обанкротиться в случае массового сброса на рынок недвижимости залоговых квартир. А люди, которые действительно хотят продать свои квартиры, тоже выставляют их по высоким, а то и запредельным ценам. В итоге получаем тишину. Цены держатся и контролируются на уровне правительства, так как крах на рынке недвижимости приведет к краху всей банковской хваленой системы, а это чревато последствиями и для самого государства. Поэтому установившаяся ценовая планка будет держаться до упора. Единственное, что может все поставить по своим местам – это падение стоимости нефти до уровня 40-50 долларов за баррель. Вот тогда действительно такая благодушная картина долго не продержится. Грешно говорить, но, по мнению отдельных экономистов, нас вылечить может только очередной кризис. И кризис этот будет не только экономический, но и политический…

Впрочем, давайте будем реалистами: по ряду объективных причин Казахстану вряд ли грозит аналог «арабской весны» или других форс-мажорных обстоятельств. Гораздо больше тревожат данные, полученные в ходе социологического опроса на тему «эмиграционных настроений» в обществе, полученные по заказу Института политических решений. Из полутора тысяч опрошенных из разных городов Казахстана по тем или иным причинам готовы покинуть республику почти 30% респондентов. В своей основной массе это русскоговорящие граждане. Если даже это только настроение, то все равно говорить в данной ситуации о повышении цен на недвижимость в ближайшей перспективе уже не приходится…