Казуистика ценою в миллионы

за монополизм на рынке недвижимости вынужден расплачиваться малый бизнес

В современном быстро меняющемся мире те или иные помещения довольно часто меняют свое назначение в зависимости от конъюнктуры рынка. Сегодня здесь парикмахерская, завтра – офис, послезавтра – мини-гостиница. Такая же ситуация с производственными помещениями. Вчера был склад, сегодня – маленький цех, а через год – автомастерская. Однако с недавних пор малый бизнес столкнулся с препонами при изменениях техпаспортов этих объектов. О диких порядках, запредельных ценах монополиста и других проблемах, царящих в сфере недвижимости – беседа корреспондента «НГ» с директором Уральского ТОО «Магистраль» Олегом Лазаренко.

– Олег Владимирович, так что же произошло в вашем случае, когда вы решили изменить в техпаспорте целевое назначение объекта «Пруды» на «Сельскохозяйственный дамбовый комплекс»?

– Произошел совершенно не объяснимый никакими правилами случай. Однако по порядку. Дело в том, что изменения профиля деятельности предприятия могут происходит как с переоборудованием (перепланировкой, реконструкцией) помещений (зданий, сооружений), так и без оных. Таким образом, если изменение целевого назначения происходит без изменения помещений, в техпаспорте должны всего-навсего смениться одна-две строчки, и занять это должно от силы дней пять. Однако, не все так просто в понимании работников Центра регистрации недвижимости, куда я обратился. В моем случае смена целевого назначения в техпаспорте в трех строчках была оценена в 1.5 млн тенге!? То есть, за строчку ровно по 500 тысяч, на каждые из которых новую машину можно купить!

– Вы знаете, что юристы НАП при внимательном прочтении Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» убедились в том, что изменение целевого назначения объекта без переоборудования (перепланировки, реконструкции) не требует практически никаких расходов и времени. Получается, что если вы меняете целевое назначение, то обязаны это просто зарегистрировать, но…

– На взгляд любого здравомыслящего человека, так и должно происходить. Однако сотрудники Центров регистрации недвижимости (ЦРН) повсеместно считают, что невозможно внести запись в технический паспорт объекта без предварительно проведенного «последующего государственного технического обследования» этого объекта, что стоит немалых денег и занимает большое время. Их позиция зиждется на статье 18 о назначении и видах государственного технического обследования зданий, сооружений и (или) их составляющих. То есть, если изменение идентификационных характеристик требует государственной регистрации, а необходимым условием этой регистрации является гостехобследование, соответственно, любое изменение целевого назначения можно провести только после обследования. Но суть дела заключается в том, что это условие вовсе не является таким уж необходимым! Давайте внимательно вчитаемся в закон, где четко прописано, что государственное техническое обследование включает в себя первичное и последующее обследование, а также присвоение кадастрового номера зданиям, сооружениям или их составляющим.

Последующее обследование проводится при изменении технических и (или) идентификационных характеристик зданий, сооружений или их составляющих в результате их реконструкции, перепланировки, переоборудования, за исключением случаев, когда изменения таких характеристик могут быть отражены в техническом паспорте без проведения последующего обследования, в том числе при изменении кадастрового номера, местоположения.

Казалось бы, все ясно. Раз не было реконструкции, перепланировки или переоборудования здания (сооружения), то изменение целевого назначения не требует последующего обследования, и можно просто сделать запись в техпаспорте, заверив ее печатью. Но, так как ЦРН в этом случае лишаются существенных доходов, то они толкуют последнюю строчку – «в том числе при изменении кадастрового номера, местоположения» так, как будто определение «в том числе» там отсутствует. «В том числе» – означает, что существует некое число чего-то, в которое входит что-то, что указано после этого определения. Однако, спецам вышеуказанных Центров объяснить это пока не представляется возможным.

– Олег Владимирович, вы знаете, мы специально заглянули в фразеологические словари, чтобы посмотреть, какое значение имеет словосочетание «в том числе». Так вот, он используется в качестве союза – «включая, в числе прочего». Непонятно другое, зачем нужна такая казуистика?

– В том то и дело! Я твердо убежден, что оформлять технические паспорта только после «последующего обследования», если не было реконструкции, перепланировки или переоборудования – означает заниматься незаконной проверкой деятельности граждан или субъектов предпринимательства без достаточных на то оснований, а также – навязывать свою услугу, пользуясь монопольным положением на рынке.

Такими действиями Центры по регистрации недвижимости ставят субъекта предпринимательства в положение заведомо виновного в каких-либо нарушениях, производят, по сути, необоснованную проверку его деятельности, к тому же без регистрации в ЦПСИ. Ни о какой Презумпции добросовестности здесь речь не идет!

К сожалению, это еще не все. Землеустроительными проектами в РК занимаются негосударственные организации, ведущие свою деятельность на основе лицензий. Изготовлением же технических паспортов – только неуклюжие Центры недвижимости с невозможно долгими сроками изготовления документов. А ведь раньше это делали частные организации, правда, потом это было почему-то отменено. Пользуясь своим монопольным положением на рынке, ЦРН навязывают свою отнюдь не дешевую услугу. Или плати за последующее обследование, или целевое не изменим! Помните, раньше продавали неходовые товары в нагрузку к дефицитным? Мне это напоминает как раз тот случай.

– Так что же в итоге МСБ имеет от такой монополии?

– Кучу потраченного зря времени и денег на оформление никому не нужных бумаг. Безосновательное, незаконное обогащение госорганов в лице Центров недвижимости. Возможность совершения коррупционных правонарушений. Отсутствие конкуренции в сфере изготовления технических паспортов, завышенные расценки, растянутые сроки изготовления – до 5 месяцев!? Думаю, что в итоге, расходы субъектов малого предпринимательства по всей стране в течение года составляют сотни миллионов тенге.

– Что вы предлагаете сделать?

– Внести изменения в Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»      То есть, если в помещении не производится реконструкция и перепланировка, то обследование не требуется. Ввести для помещений и сооружений сельскохозяйственного назначения в целях поддержки сельского хозяйства понижающий коэффициент при изготовлении технического паспорта – 0,1, такой же, какой применяется по отношении к ним при техническом обследовании.